|
观点地产网 时间进入3月中旬，一年一度的观点年度论坛如期到来。这一次，主题是“抗疫时期与更新时代”。 “更新时代”这个主题已经提了很多次，每一次都在不同的时代背景下产生了不同的观点。时逢疫情“黑天鹅”的特殊时期，五矿地产有限公司董事长、党委书记表示，“这个主题探讨有着格外的意义。” 何剑波深耕地产业界数十年，同时也是观点论坛中的老朋友。非常时期，论坛由线下改为线上，他特地抽出了半个小时做客论坛，从思维、策略、模式三个方面提出了对行业的思考和建议。 “新冠疫情影响可能超过2003年” 新冠疫情持续至今，业内多以2003年非典疫情时期影响为参照、对比。认为经济下行压力增大、GDP破“6”者有之，认定只是阶段性影响一季度甚至半年者有之，亦有学者不下定论、只推出了多个预测模型。 何剑波的态度是“谨慎乐观”。他提出，本次疫情对经济及房地产行业的短期冲击可能大于2003年，并一一列举了两段时期经济、行业周期之间的不同。 上，2019年不同于2003年的上行期和复苏期，GDP同比增速由当年的10%引渡到6.1%，疫情下的经济可能产生一系列负面效应；而地产行业亦不同于2003年的上行周期，经过系列政策调控，目前平稳发展、存在下行压力。 这是现下大环境的新变化。何剑波强调，在“房住不炒”的基调下，疫情之后政策仍会以维持房地产市场稳定发展为主，不要期望政策全面宽松，但政策边际有可能适度松绑。 “疫情之后‘稳房价’的政策含义或许就会发生改变。”何剑波分析，去年全国商品房销售额创下了近16万亿元的新高，但随着城镇化空间越来越小，行业规模逐渐见顶，压力也达到历史高位。2019年底，现金流压力大的房企已开始“以价换量”，而随着本次疫情爆发，部分房企推行线上优惠“价格战”以提前锁客——这将导致行业销售毛利率阶段性普降。其中，拿地成本低的项目和开发商有定价主动权，而不降价的房企就可能卖不动。 在精细化管理上，何剑波戏称，地产行业将进入到看齐制造业的阶段。随着地价和房价的价差缩小，“今天的土储就是明天的规模”这个思维该变上一变了：疫情会迫使行业发展模式由高负债、高杠杆、高周转加速转变为低负债、低杠杆、低成本、高周转。 此外，考虑到政府财政预算赤字率突破3%的空间不大，他预测，2020年土地出让及优质地块供应或将有所增加，针对房企的政策也会易松难紧，拿地在一季度后会回暖。 “升级标准是消费者说了算” 生意的本质是市场交易，这由供需关系主导。何剑波认为，疫情并没有改变房地产市场的供求关系，需求释放被延后了，但未消失。 他对房企提出了几个建议——短期适当拿地、抓紧回款，进行产品升级和创新，长期狠抓品牌和服务，通过愿意为优质物业、优质服务买单的客户实现溢价。 他强调，“以价换量”不是长久之计。短期内，房企需要立即注入的“更新策略”就是产品升级和创新，而整体上，绿色健康社区、智慧社区将会成为新的时代潮流。 “‘绿色健康’升级到什么样的标准，是消费者说了算。”从空调、社区密度、户型设计、成本控制到卫生间下水道处理，何剑波信手拈来，实用主义一如多年。 长远来看，对于房地产开发企业“地”就是“货”，最终留下的只有管理体系、人员和品牌，要依靠品牌和服务赚钱。对此，他有自己的一套观点：“抓品牌”即对项目品质标准加速升级，从粗放型到精细化管理的升级；“搞服务”即深耕社区，深入挖掘客户需求，不断完善“智慧社区”的功能。 “很多物业公司过去只是拿智慧社区当噱头。”何剑波对此直言不讳。智慧社区具备战略意义，在疫情防控隔离这个时期表现突出。具体到细节，他列举了疫情防控期间远程查诊、定时抢菜、快递机器人配送三个例子——这些都是物业企业在疫情下的进步。 何剑波指出，长远来看，房企应抓品牌和搞服务，建立独立的物业盈利模式，为资源寻找出路。“（至于）升级到什么样的标准，是消费者说了算。” 此外，冷饭热炒的“房地产互联网+”迎来了新一波风口。疫情期间线下销售停摆，培养了购房客户在线上接受服务的习惯，为VR、AR、AI等技术落地带来了契机。 以房企线上销售平台为例，何剑波分析，这种“更新模式”将房地产集客与交易场景向线上迁移，通过物的数字化、人的数字化和流程的数字化，打破时间和空间约束，实现从客户沟通、看房、选房、到认购等流程的线上化，再配合定金保价差额补偿促销、一段时间内的无理由退房，可以挖掘线上红利，提前锁定潜在购房者。 “未来的房企不仅要追求规模，还要质量（利润）要效率（ROE），更要有安全边界——负债率的控制，还要有存量资产经营能力。” 2020年，若非政策全面宽松，总规模下滑应是普遍共识。但是，在过去房地产发展的20年中，“黑天鹅”事件有危也有机，不断地推动了行业洗牌、创新、转型。何剑波语气坚定，“相信这一次疫情也不是个例外。” |
